Prywatny azyl w Tatrach z potokiem przez środek działki. Pasywna rezydencja w Witowie z basenem, SPA i własnym mostkiem.
WITÓW, gm. Kościelisko | 300 m² zabudowy | 3 030 m² działki z potokiem | 3 budynki + basen

Potok przepływa przez środek działki. Z tarasu na drugi brzeg prowadzi prywatny mostek. Wokół las Tatrzańskiego Parku Narodowego, który zaczyna się tuż za granicą działki i otacza posiadłość zielonym buforem prywatności. Sąsiedzi widoczni przez gałęzie, ale niesłyszani. Zgiełk Zakopanego, kolejek do Krupówek, autokarów na Kasprowy wszystko to jest 12 kilometrów stąd, więc niby blisko, ale przez konstrukcję tej działki funkcjonalnie nieobecne.
To jest rezydencja zbudowana z myślą o jednej rzeczy: o ciszy. 3 030 m² gruntu, na którym stoją trzy budynki w sumarycznej powierzchni ponad 300 m², daje stosunek, jakiego nowoczesna deweloperka na Podhalu już nie sprzedaje bo nie ma już takich działek. Główna willa z trzema kondygnacjami, strefą SPA z sauną i jacuzzi, salonem z kominkiem i biurem. Osobny dwukondygnacyjny dom z antresolą. Chatka gościnna nad potokiem. Budynek basenowy z basenem z przeciwprądem na parterze i mini-siłownią na piętrze. Garaż na dwa auta. Łącznie do siedemnastu osób czyli cała szeroka rodzina, przyjaciele, wewnątrzpokoleniowy reset.
Dom jest pasywny w klasie A: EP = 47,7 kWh/(m² rok), czyli wymiernie poniżej normy, jaką Ministerstwo wymaga dziś dla nowych budynków (65 kWh). Pompa ciepła plus fotowoltaika oznaczają, że rachunki za ogrzewanie tej rezydencji w Tatrach są ułamkiem tego, czego spodziewasz się po obiekcie tej klasy. Bezprzewodowe ogrzewanie, klimatyzacja, ochrona, monitoring, rolety, internet wszystko zainstalowane i działające.
Wykończenie premium widać w każdym detalu schody z egzotycznego drewna, kominek, wbudowane elementy stolarskie, drewno w saunie. Materiały, które kupuje się raz na całe życie. Booking ocenił obiekt 9,7 to top 3-5% nieruchomości na świecie, ale prawdziwa wartość tej oceny jest inna niż się wydaje. Goście nie chwalą "wynajmu". Chwalą ciszę, potok, las, świeże powietrze, jakość wykonania. Z perspektywy sprzedaży to znaczy jedno: ten dom **jest gotowy do tego, by w nim zacząć żyć od pierwszego dnia**. Stan utrzymania, infrastruktura, instalacje wszystko sprawdzone przez setki nocy realnego użytkowania.
Możesz też zostawić chatkę gościnną lub osobny dom jako wynajem dla większych grup obecna struktura nieruchomości jest zaprojektowana pod całe grupy (rodziny, znajomi, zespoły), nie pod pojedyncze pokoje. Obecny właściciel ma ponad 80 lat i nie ma już siły na aktywne prowadzenie obiektu dlatego ceny na Bookingu są zaniżone i obłożenie umiarkowane. Po przejęciu możliwe jest pozostawienie dotychczasowej obsługi (chłopak, który prowadzi obiekt na co dzień, jest świetny w tym, co robi). Jeśli kupujesz pod siebie wynajem jest opcją, nie zobowiązaniem. Jeśli kupujesz z myślą o monetyzacji w przyszłości masz gotowy zespół operacyjny i 9,7 na Bookingu jako fundament cenowy.
Dla kogo ta rezydencja
Para 45+ lub rodzina wielopokoleniowa, która zamiast czterech zagranicznych wakacji rocznie kupuje sobie azyl pod Tatrami na zawsze z miejscem dla rodziców w głównej willi, dorosłych dzieci w osobnym domu, gości w chatce.
Biznesmen, który prowadzi działalność zdalnie i potrzebuje miejsca, gdzie 4 dni w tygodniu może pracować z biura w lesie, a 3 dni regenerować w SPA z basenem, jacuzzi i sauną dosłownie za rogiem. Z domu rzut beretem do Doliny Chochołowskiej i Term Chochołowskich.
Kupujący szukający drugiego domu pod Tatrami w jakości, której deweloperka już nie dostarcza 21 lat temu zbudowano to z materiałów, ekipy i staranności, których dziś nie ma za żadne pieniądze.
Rodzina, która ceni prywatność bardziej niż adres Witów daje ciszę, której Kościelisko czy Zakopane już nie oferują, mimo że krajobrazowo jesteśmy w tym samym łańcuchu.
Nie kupuj jeśli
Szukasz inwestycji pod najem krótkoterminowy z optymalizacją cennika i wysokim obłożeniem. Ten dom MOŻE pełnić tę funkcję, ale obecny właściciel świadomie tego nie wykorzystuje jeśli kupujesz pod biznes, kalkulację musisz zrobić sam.
Twoim priorytetem są Krupówki, restauracje, życie nocne. Tu jest las, polany, potok i cisza. Najbliższa restauracja 400 m, Krupówki 12 km to świadomy wybór, nie wada.
Chcesz dom "pod klucz pod siebie" w stylu nowoczesnej deweloperki. Ten obiekt ma 21 lat, charakter góralski, masywne drewno, kamień, nie minimalistyczne białe ściany. To jest dom z duszą, nie z showroomu.
Twój budżet jest sztywno do 3 mln. Cena 3 599 000 PLN to wartość obiektu, którego pełnego standardu nie da się dziś odtworzyć za mniej niż 5-6 mln ale dla kupującego z innym budżetem to nie jest pierwsza opcja.
Co warto wiedzieć przed decyzją
Kwestia 1: rok budowy 2004 vs. obecny stan techniczny.
Dom ma 21 lat, ale klasa energetyczna A i EP = 47,7 kWh/(m² rok) plasują go w czołówce nowych budynków pasywnych. To efekt pompy ciepła, fotowoltaiki i staranności wykonania, której dziś nie ma za żadne pieniądze. Materiały zostały sprawdzone przez dwie dekady użytkowania to, co miało zardzewieć, pęknąć lub odpaść, już to zrobiło i zostało wymienione. Kupujesz dom, który przeszedł 21 lat testów, a nie świeży deweloperski produkt z gwarancjami papierowymi.
Kwestia 2: meble nie odzwierciedlają standardu domu.
Aktualne umeblowanie wnętrz to neutralny standard użytkowy nie sprzedaje on tej rezydencji, ale też nie blokuje. Po zakupie wnętrza warto zaprojektować pod siebie z dobrym architektem wnętrz, dopasowanym do drewna schodów, kamienia i charakteru bryły. Budżet na to to dodatkowe 150-300 tys. zł w zależności od ambicji, ale jest to wybór, nie konieczność.
Kwestia 3: lokalizacja a dostępność TPN.
Witów to wieś podhalańska w gminie Kościelisko, położona u podnóża Tatr Zachodnich nad potokiem Czarny Dunajec. Działka graniczy z lasem Tatrzańskiego Parku Narodowego to równocześnie atut (cisza, prywatność, zieleń przez cały rok) i ograniczenie (las TPN zasłania szczyty Tatr, więc panoramy gór z okien nie zobaczysz). Z domu jest natomiast krótki rzut do Doliny Chochołowskiej, 1 km do stacji narciarskiej Witów-Ski, 4 km do Term Chochołowskich. Krupówki i centrum Zakopanego w 12 km / 25 minutach autem. Idealna baza pod cały zakres aktywności podtatrzańskich, bez konieczności mieszkania w turystycznym tłumie.
Kwestia 4: układ funkcjonalny pod grupy, nie pojedyncze pokoje.
Trzy budynki + chatka są zaprojektowane pod używanie całych obiektów (np. cała willa dla rodziny, cały osobny dom dla zaprzyjaźnionej rodziny, chatka dla pary). To utrudnia model najmu pojedynczych pokoi, ale idealnie pasuje pod grupy rodziny z dziadkami, zjazdy znajomych, firmowe retreaty 10-17-osobowe. Tę specyfikę warto rozumieć przy planowaniu wykorzystania nieruchomości.
Kwestia 5: obsługa po przejęciu.
Obiekt można przejąć wraz z istniejącą obsługą osoba, która prowadzi go na co dzień, jest świetna w tym, co robi (utrzymanie, kontakt z gośćmi, drobne naprawy). Po stronie kupującego to ogromna wartość: zero rekrutacji, ciągłość operacyjna, znajomość obiektu. Detale do uzgodnienia bezpośrednio na spotkaniu.
Materiały i wykończenie premium
Ten dom był budowany w 2004 r. z myślą o własnym lokum, nie pod sprzedaż czy szybkie odsprzedawanie. To widać w każdym detalu.
Schody: pełna konstrukcja z egzotycznego drewna naturalnego (wartość samej stolarki schodowej szacowana na ponad 200 000 PLN)
Kominek: centralny element salonu, masywny korpus z naturalnego kamienia
Stolarka wewnętrzna: drewno lite, wbudowane elementy stolarskie, rzeźbione elementy drewniane
Sauna fińska: w głównej willi, w strefie SPA, do 5 osób, drewno naturalne
Strefa SPA (w głównej willi): sauna fińska, jacuzzi, prysznic, toaleta
Budynek basenowy: osobny obiekt basen z przeciwprądem na parterze, mini-siłownia na piętrze
Bryła zewnętrzna: charakter regionalny góralski połączony z nowoczesną funkcjonalnością drewno, kamień, duże przeszklenia
Charakter wykonania: dom dla osoby, która kupuje materiały raz w życiu bez kompromisów na drewno z marketu, czy plastiku zamiast kamienia.
Struktura nieruchomości trzy budynki + zaplecze
Główna willa (3 kondygnacje)
Strefa SPA: sauna fińska, jacuzzi, prysznic, toaleta
Salon z kominkiem i barem
Jadalnia z kuchnią, balkon i ganek wejściowy
3 sypialnie, łazienka, biuro
Przestronna klatka schodowa (schody z egzotycznego drewna)
Osobny dom (2 kondygnacje + antresola)
Parter: łazienka, salon, kuchnia
Piętro: sypialnia z garderobą
Małe biuro na antresoli
Chatka gościnna nad potokiem
Łazienka, sypialnia, aneks kuchenny, taras nad wodą
Idealna dla gości, rodziców, dorosłych dzieci lub jako opcjonalny wynajem
Budynek basenowy (osobny obiekt)
Parter: basen z przeciwprądem, prysznic, toaleta
Piętro: mini-siłownia, toaleta
Pozostałe
Garaż na 2 auta + pomieszczenie magazynowe
Budynek gospodarczy
Strefa grillowa: zadaszone miejsce, ławki, huśtawka, dostęp do potoku
Optymalna liczba użytkowników: 17 osób.
Działka 3 030 m² z potokiem
Powierzchnia: 3 030 m² (możliwość dokupienia działek sąsiednich)
Potok: przepływa przez środek działki, dostęp do obu brzegów
Mostek: prywatny mostek nad potokiem
Otoczenie: las, polany, sąsiedzi widoczni, ale niesłyszani
Ukształtowanie: naturalna konstrukcja działki tworzy efekt akustycznego buforu zewnętrzny zgiełk nie dociera do strefy mieszkalnej
Symbole MPZP: MK (tereny mieszkaniowe chronione), RE (tereny rolne o podwyższonej ochronie), K (drogi i ulice), RL/UT (lasy z dopuszczeniem sportów zimowych), M (tereny mieszkaniowe)
Link do uchwały MPZP:
Działki z aktywnym potokiem na własnym gruncie w Witowie i Kościelisku już nie występują na rynku to grunt unikatowy, nie tylko ze względu na metraż.
Media i charakterystyka energetyczna
Klasa energetyczna: A
EP (energia pierwotna): 47,7 kWh/(m² rok) przy normie 65 kWh/(m² rok) dla nowych budynków
Źródło ciepła: pompa ciepła
Fotowoltaika: zainstalowana, redukuje koszty prądu
Ogrzewanie pomieszczeń: centralne, gazowe / elektryczne wspomagane pompą ciepła
Klimatyzacja: tak
Woda: własne ujęcie wody
Internet: tak
Bezpieczeństwo: monitoring, ochrona, rolety, bezpieczne wejścia
Dla obiektu 300 m² zabudowy w Tatrach klasa A i EP < 50 to wynik wyjątkowy. W praktyce oznacza to roczne koszty energetyczne porównywalne ze średniej wielkości nowym domem deweloperskim w niżej położonych lokalizacjach.
Lokalizacja w liczbach
Las Tatrzańskiego Parku Narodowego: bezpośrednio przy granicy działki
Najbliższa restauracja: 400 m
Stacja narciarska Witów-Ski: 1 km
Dolina Chochołowska (wejście): rzut beretem
Termy Chochołowskie: 4 km
Tatrzański Park Narodowy (oficjalne wejścia): 3 km
Krupówki, Zakopane (centrum): 12 km
Dolina Lejowa, szlaki: 4 km
Polana Biały Potok: 10 min autem
Chochołów (zabytkowa wieś): 5 km
Granica słowacka (Chyżne): ~10 km
Lotnisko Kraków-Balice: 110 km, ~1h 45 min
Opinia rynku co mówią goście
Obiekt funkcjonuje pod nazwą Osada Oleńka Witów. Ocena Booking: 9,7 / 10 (top 3-5% nieruchomości globalnie). Wybrane opinie potwierdzają to, co widać na miejscu:
"Calmness of area, sounds of nature, plenty of shadow from trees, cleanliness and equipment of the house, garage for car, house and its balcony directly attached to small river and forest."
"Przemiły, klimatyczny zakątek. Z daleka od zgiełku, turystycznej komercji i zamieszania."
"Super położenie, szum potoku i dużo zieleni."
Wartość tych opinii dla sprzedaży nie jest inwestycyjna jest to potwierdzenie, że obiekt rzeczywiście dostarcza tego, co obiecuje narracja. Setki gości przez wiele lat oceniło go niezależnie i z pełną szczerością.
Atuty nieruchomości
Prywatny potok przez środek działki + własny mostek unikatowe na rynku Witowa i Kościeliska
Działka graniczy bezpośrednio z lasem TPN naturalna izolacja i prywatność przez cały rok
Trzy niezależne budynki możliwość zamieszkania wielopokoleniowego lub gościny dla bliskich
Strefa SPA w głównej willi: sauna fińska do 5 osób, jacuzzi, prysznic
Osobny budynek basenowy: basen z przeciwprądem + mini-siłownia na piętrze
Klasa energetyczna A EP 47,7 kWh/(m² rok), poniżej normy dla nowych budynków
Pompa ciepła + fotowoltaika niskie koszty utrzymania jak na obiekt tej skali
Premium materiały: egzotyczne drewno (schody warte 200k+), kamień w kominku, sauna z litego drewna
Cisza i prywatność potwierdzona przez setki gości (Booking 9,7)
Rzut beretem do Doliny Chochołowskiej, 1 km od stacji narciarskiej Witów-Ski, 4 km do Term Chochołowskich
Możliwość dokupienia działek sąsiednich opcja powiększenia areału
Garaż na 2 auta, monitoring, ochrona, internet pełna infrastruktura nowoczesnej rezydencji
Gotowy zespół operacyjny możliwość przejęcia obiektu wraz z istniejącą obsługą
Pełna swoboda decyzji: użytkowanie własne, wynajem części lub całości Twoja kalkulacja
Stan prawny
Rok budowy: 2004
Powierzchnia: 300 m² (zabudowy)
Powierzchnia działki: 3 030 m²
Pokoje: 9
Sypialnie: 6
Łazienki: 4
Garaż: 2 miejsca
Dojazd: asfaltowy
Forma własności: pełna własność (KW do wglądu na pierwszym spotkaniu)
Zapraszamy na prezentację
Pełna dokumentacja (KW, świadectwo charakterystyki energetycznej, projekt, plany rzutów, mapy zasadnicze) dostępna na pierwszym spotkaniu. Wizja lokalna obowiązkowa opisem nie da się oddać, jak ta działka brzmi, gdy się na niej staje.
Michał Chojnowski | Valor Estates